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关于我市住宅小区管理情况的调查报告
时间:2018/7/13   浏览:189  【打印】 【关闭窗口

市政协专题调研组

 

近年来,我市房地产行业快速发展,带动了大批住宅小区的兴起。建立健全住宅小区管理制度,对创建安全、和谐的人居环境具有重要意义,也是全面提高我市群众获得感和幸福感的民生举措。4-6月,由市政协副主席章海根牵头,组成专题调研组,通过实地走访部分乡镇(街道)和专业人士、召开部门座谈会等形式,对我市住宅小区管理情况进行了调研。现将有关情况报告如下:

一、基本情况

截至2017年底,我市共有170多个住宅小区,其中有物业管理的为140多个,并以每年约30多个小区的速度递增。根据中央文明办出台的全国文明城市创建测评标准规定,按照建成年份划分,2003年以前(含2003年)的小区称为老旧小区,我市目前有50多个,约占全部小区数的30%,基本集中于乐成街道、柳市镇、虹桥镇等几个大的乡镇(街道),仅乐成街道就有30多个老旧小区。目前,我市住宅小区管理涉及物业管理、居民自治、老旧小区改造等多方面问题。其中,2003年之后的新建小区,大部分有物业公司入驻,小区日常事务主要由物业公司进行管理;2003年之前的老旧小区,由于年代久远等多方因素,只有部分有物业公司入驻,有些小区甚至根本没有物业管理,基本靠居民自治。

二、存在的问题

(一)小区内违章建设现象严重。调研发现,不少小区业主为扩大住宅面积,擅自在小区楼顶、设备平台、露台等公共场所搭建构(建)筑物或者改变建筑物结构。如,银河花园小区,一些业主擅自在楼顶违章搭建搞绿化,侵占公共区域;上海花园小区,一些业主在装修时擅自改变排屋内部结构甚至在楼顶加层,目前已有32户业主因违章而被责令停止施工;正大科技城小区、绿翠豪庭小区,一些业主在装修时为增加套内建筑面积,擅自用水泥浇筑公用通风采光天井,将其封闭占为己用,侵害其他业主的通风采光权利;中驰湖滨花园小区,除高层建筑顶层存在违章搭建情况之外,排屋违建情况也比较严重,部分四层高的排屋却有一副五层楼的“身板”,一些业主在排屋顶楼擅自加层、搭建阳光房、扩建阳台,甚至将底层的地下室进行改造,破坏了房屋承重层;中梁首府小区(一期),有17户业主利用砖混结构对公用绿地进行硬化并占用。这些擅自搭建、改建行为,不仅侵占了小区其他业主的公共场所用地,还破坏了城市建设规划和良好的人居环境。

(二)小区二次供水状况堪忧。二次供水问题在高层建筑住宅小区普遍存在。调研了解到,部分老旧小区的管道和水箱老化,急需更换,其水质状况令人担心;而新建小区,因物业管理不到位等因素,也同样存在二次供水水质隐患。如海上明月北区(二期),因水箱换水周期过长,管道水垢堆积,导致水质变差。同时,现阶段的水箱水质只是靠物业公司定期清洗消毒和自觉取样送检来保障,不确定因素较多。此外,多数小区业主反映二次供水水费偏高。我市目前水价为4.85/吨(无阶梯价),但有二次供水小区的物业公司向业主收取的水价远高于此价位,如铂金湾小区水价达到10/吨。目前,温州已出台相关的二次供水管理办法,而我市则还没有相应动作,该领域的监管仍处于盲区。

(三)小区公共环境较差。走访发现,小区公共环境存在脏乱差现象,严重影响居民生活。比如:部分老旧小区,如旭阳小区,业主的车库出租给外来人口居住,因空间狭小,其生活用品随意堆放在公共区域;部分业主临时占用公共空间设立露天厨房,随意倾倒生活垃圾,严重破坏绿化带;私搭乱建临时棚户侵占道路,无统一停车位划线导致机动车随意停放;小区楼道内小广告随处张贴而无人治理,楼道空间被业主用于堆放私人杂物等等。同时,公共配套设施的缺少也影响了小区的环境状况。如,部分老旧小区缺少居民活动场所、公共绿地、绿化景观、垃圾统一收集箱、地下车库等配套设施,与当前居民的实际需求有较大矛盾。此外,建筑垃圾偷倒现象也比较普遍。近年来我市新楼盘开发较多,据估计接下来将有近3万套新商品房要进入装修,再加上老旧小区翻新装修,就会面临着大量建筑垃圾的处置问题。如,双雁小区某户业主装修期间,施工人员将一堆建筑垃圾堆放在楼幢前的空地上,至装修结束后仍堆放在原地无人问津;海上明月小区的建筑垃圾被随意倾倒在小区周边人行道上。

(四)小区电梯安全不容忽视。据市市场监管局特种设备科数据显示,截至2018628日,全市已登记注册使用性质为住宅小区的电梯共有2701台,使用时间达到15年以上的老旧电梯有51台。2016年,全市有75个小区共853台客梯不合格;2017年,有76个小区共1046台客梯不合格。如,天豪公寓、新世纪花园小区的部分电梯,20162017年连续两年不合格;雁荡小镇小区、香格里拉·嘉园小区的电梯,经常出现困人事件。特别是老旧小区的电梯因使用时间过长,电梯出故障的情况较新建小区多。据温州市电梯应急处置平台接警数据统计,今年1-5月份,我市共发生192起电梯困人事件,82起电梯故障报警事件,安全解救被困人员397人。

(五)老旧小区安全隐患突出。老旧小区基础设施老化、破损,存在安全隐患。主要表现为:小区墙面脱落,路面破损甚至没有路灯;楼房顶层防渗漏功能退化,排水系统混乱、雨污合流,排水井下沉;各类管线布设凌乱,影响小区面貌;消防通道狭窄甚至被侵占,消防设施设计标准低,部分高层楼房没有专用消防泵和消防控制柜,设施维护保养也不够到位,加上部分给排水设施以及供电线路老化等问题,造成很大的消防安全隐患。以国贸小区为例,该小区共有496户住户,加上底层的商铺用户,总人口达2000多人,相当于一个村庄人口数量,但是小区内的消防形势严峻,存在消防通道被住户封闭侵占、高层消防栓打开后放不出水、消防车开不进小区等问题。又如,乐昌小区,因建成年份较久,外墙磁砖开始陆续脱落,近段时间内已发生两起磁砖脱落砸伤保洁人员的安全事故。再如,柳市的长虹小区、花园小区,因地势沉降等因素,楼顶反复出现漏水现象,住户苦不堪言。

三、原因分析

(一)政府行政监管不到位。我市目前没有出台任何关于物业方面的管理办法,日常监管只能参照《温州市物业管理条例》执行,但该条例与我市的实际情况有一定的出入,部门管理职责还不够明确。我市小区物业管理的行政主管部门虽为住建局,职能科室为房地产市场监管科(原物业管理科),但由于201712月住建部办公厅下发的《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》与2018年第698号国务院令,都取消了物业服务企业(物业公司)资质的备案工作,因此,该科室只是负责物业维修基金的使用管理、小区纠纷投诉的受理协调等事务。随着小区数量的逐年递增,物业维修基金数额不断扩大(现已达9亿多元),小区纠纷投诉量也越来越多,仅靠科室2名工作人员的管理明显力不从心,而瑞安市住建局相同科室却配置了8名工作人员。此外,若涉及小区设施的维修需动用物业维修基金时,因该基金使用程序较为繁琐(要求在征得小区2/3的业主同意后,先由物业公司向房地产市场监管科申请,再经过一系列复杂的审批手续,方能进行使用),导致基金申请少、使用少,客观上也造成了小区物业管理的滞后。部分小区管理的职能,如指导本辖区业主大会的成立和业主委员会等业主组织的选举、监督业主组织的日常活动等等,则被下放至乡镇(街道),乡镇(街道)对此也不太重视,几乎没有设立小区管理办公室等相应科室,基本上只是将管辖权给社区,由社区干部协助政府来管理小区,但大多流于形式。对于小区的违建现象,相关执法部门往往局限于处理“举报件”,在收到举报时才去进行管理,没有在加强日常巡查方面下功夫,缺乏执法的主动性。针对电梯故障频发问题,相关职能部门也存在监管不力的情形,如没有统一房地产开发商对小区电梯的采购标准,没有严格监督电梯安装人员规范操作,没有实时监测电梯使用单位(按照合同约定或为业委会或为物业公司)日常维保不及时或断保后未及时续保等相关信息,对维保人员存在的非法挂靠、以修代保、低价竞争行为以及部分业主装修期间超限重违规使用电梯搬运等情形,也存在监管的缺位。

(二)物业公司管理水平良莠不齐。目前我市有富力、绿城、丽洁、绿邦、大管家、乐耀、旭阳等40多家物业公司,物业管理市场鱼龙混杂,自取消资质备案后,单靠行业内部的自律性管理难度较大。部分物业公司只顾眼前利益,没有考虑到长远的发展,导致公司最终因管理服务不到位而被淘汰。如时代御峰小区,原入驻物业因存在管理弊端而引发业主不满,最终被更换。同时,物业公司普遍存在“挑肥拣瘦”的情况,热衷于承接新小区业务,对于老旧小区,往往不愿入驻。物业管理行业的专业管理人才也比较匮乏,目前,我市物业管理的专业人才寥寥无几,仅有的几个专业管理人员往往集中在地市一级的总公司,真正派到乐清分公司的几乎没有,只是形式上“撑撑场面”;物业从业人员的素质普遍偏低,管理服务能力较弱,甚至有业主反映,从业人员还存在偷盗的行为。此外,我市尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范,加之一些物业公司忽视企业人员的自身建设,既不经常开展专业技术培训,也没有建立严格的人员岗位责任与工作考核标准,使得管理服务的观念、内容与质量很难到位。这也引发了业主对物业公司的不满,甚至导致业主拖欠或拒缴物业管理费用。据市住建局房地产市场监管科统计,截止今年5月底,共受理业主投诉(包括电话投诉、网络问效)31件,而2017年全年的投诉量才30多件,可见业主与物业公司之间的矛盾有愈演愈烈之势。

(三)小区业主委员会作用弱化。业主委员会作为代表全体业主权益的自治组织,在小区管理过程中发挥的作用比较有限,无法开展有效监督。调研了解到,目前我市小区的业主委员会主要有三种情况:一是多数新建小区及部分老旧小区,业主委员会迟迟没有成立,无法发挥作用,仅靠房地产开发商指定的前期物业公司进行管理;二是业主委员会成立后,与前期物业公司存在矛盾,在采取法定程序重新聘请新的物业公司后,就将小区事务全权交给物业公司管理,对小区管理存在消极心态,疏于对物业公司进行监督,忽视了自身“主人翁”角色;三是部分业主委员会与不良物业公司之间形成“利益共同体”,业委会成员在小区管理中不仅没有为全体业主利益着想,反而与物业公司串通起来,为个人谋取私利。

(四)老旧小区改造遭遇政策瓶颈。调研了解到,部分老旧小区因房屋质量严重受损,居民要求改造的呼声较大,但因现有政策限制,改造过程较为困难。目前,类似小区的拆除重建工作在全国范围内尚无现成案例可供借鉴,亦无相关法律、法规、文件可供参考,且基于现阶段经济社会发展状况,整体原拆原建方案已不可行;若走拆迁程序,全体住户的安置问题当地政府无力承担,且拆迁后要按程序进行公开招拍挂,一旦被房地产公司拍得用于开发商业楼盘,则容易引发人员安置以及社会维稳问题。如虹桥镇振兴小区,建成于上世纪90年代初期,房屋结构为砖混多孔板,无桩基,无现浇混凝土结构。经房屋专业机构鉴定,目前部分楼房已是CD级危房,房屋墙体开裂、周边路面塌陷,若遇到台风、暴雨季节还需转移相关住户,存在极大的安全隐患。因此,小区居民要求改造甚至拆建的意愿十分强烈,并于2016年开始,通过住户自发集体签字的形式,向住建、国土、三改一拆办及当地政府申请拆建,虹桥镇政府也已于20178月向市政府请示该小区的拆建事宜,但至今进展缓慢,改造之路遥遥无期。

四、几点建议

(一)加强政府监管力度,合力破解小区管理难题

一是尽快出台《乐清市物业管理办法》,完善住宅小区管理机制。结合我市实际情况,在充分研究论证后,制定相关管理办法与管理制度,覆盖物业管理行业的各个领域,使物业管理的各项内容均有章可循。二是强化部门管理力量,明确部门管理职责。强化乡镇(街道)对小区管理的指导、监督职能,从实质上对小区管理进行有效引导。优化物业维修基金的使用审批程序,从外围破除物业管理的阻力。三是强化行政执法,严厉打击违章建设行为。行政执法部门要提前介入预防,密切联系小区物业公司,深入摸排,及时受理群众投诉;加强现场日常巡查与重点巡查,一旦发现业主的违建行为立即予以劝阻、制止并严格按照执法程序予以拆除。四是加强管理,确保小区二次供水安全。建立健全二次供水卫生管理制度并设专人负责管理;督促物业公司及时更换老旧供水水箱、定期由具有资质的专业队伍负责对供水水箱等设施进行清洗消毒,确保小区饮用水安全;建立二次供水水质监测的信息上报系统,设立电子信息档案。五是多措并举,切实加强电梯安全管理。尽快出台相关的电梯安全管理办法,明确电梯运营过程中涉及的各方主体责任,强化对电梯采购、安装、运维等各阶段的监管力度;加大对电梯维保单位及人员的管理力度,严厉打击维保单位将维保业务非法挂靠、以任何形式转包分包业务等行为;相关职能部门要完善电梯安全日常管理制度,加大电梯安全隐患排查力度,规范电梯事故救援程序,确保群众人身安全;深入推进电梯应急救援平台建设,提供专业的救援服务,并达到救援区域覆盖全部在用电梯的目标。

(二)管理与引导并举,切实提高小区物业管理水平

切实加强对物业公司的管理,注重日常监管和引导行业自律,引入物业公司信用评价机制。取消物业资质备案后,政府相关职能部门要转变监管方向,重点在处理业主投诉件化解矛盾纠纷、加大物业公司违规行为处罚力度、加强政策宣传等方面下功夫。同时,注重发挥物业行业协会对规范行业经营行为、推动行业健康发展的作用,可由政府部门以政府购买服务的形式委托行业协会搭建全行业企业及职业经理人从业信用评价体系平台,由街道社区、业主委员会、物业主管部门等多方予以打分评价,并进行定期采集信息对外发布,实现行业优胜劣汰,扶持一批规范化的物业企业发展壮大。加强物业行业从业人员培训,授予行业协会相关从业培训资质,然后由行政主管部门给予考核,并给予参训人员适当补贴。

(三)明确业主委员会职责,强化业主委员会的主体作用

严格业主委员会成员准入门槛,乡镇(街道)在指导业主委员会的选举过程中,要全面听取群众意见,认真考察候选人员素质,从源头上把好指导关;以街道社区为单位,开展业主委员会成员上岗前基本业务知识的培训教育,引导其在明确自身职责的前提下有效开展小区管理,切实为广大业主的合法权益发声;建立健全业主委员会及其成员的日常工作行为规范,通过程序性规定来约束业主委员会滥用权力的行为;行政主管部门要切实加强对业主委员会活动的有效监管,确保其合法依规地开展工作;强化对全体业主小区管理知识的宣传引导,增加全体业主对业主委员会的监督意识,取得业主对业主委员会小区管理工作的支持与理解,并使业主逐步转变观念共同参与到小区管理中来。

(四)加大政策扶持力度,探索老旧小区管理与改造新途径

一是政府主导,完善老旧小区基础设施与公共配套设施建设。加大财政资金扶持力度,增加对老旧小区基础设施与公共配套设施建设维护等方面的投入。出台相关优惠政策,如,减免进驻老旧小区物业服务企业的税赋,降低企业进驻风险,鼓励企业接管老旧小区;将老旧小区物业管理补给费用列入市级财政预算,适当补助困难群众缴纳物业管理费用。二是创新管理,探索建立老旧小区“政府治理+居民自治+物业管理+社区服务”的新模式。针对不同小区的具体情况,将物业管理纳入社区治理体系:条件较好的小区,可通过当地镇街、社区居委会来直接引导其重新聘请专业物业服务企业,实行市场化的物业管理;条件稍差的小区,可采取居民自我管理与社会化服务(服务外包)相结合的方式,待小区各方面都成熟后再实施专业化的物业管理。三是按照各老旧小区的实际情况,在当前政策允许的范围之内,实行全面升级改造。对于确实需要“出重拳”加以改造甚至需要拆建的老旧小区,相关部门要找对政策切入点,必要时可提交至市政府协调会商议,大力推进老旧小区改造工作。四是进一步提升老旧小区居民素质,做到“硬件”改造与“软件”升级协同推进。切实加大宣传,调动居民参与小区管理与改造的积极性和主动性,为小区实施优质的物业管理服务创造良好条件;积极发挥当地镇街、社区居委会的基层组织作用,引导居民自我约束、自我管理,为老旧小区改造打好群众基础。

 


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